Wieviel Eigenkapital beim Hauskauf ist notwendig?
Im Artikel „Hausfinanzierung ohne Eigenkapital“ ist beschrieben, dass unter gewissen Umständen auch eine Vollfinanzierung Ihrer Immobilie möglich. Ich persönlich würde jedoch von einer Vollfinanzierung Abstand nehmen, da aus meiner Sicht die Immobilie dadurch viel zu teuer wird. Falls ich also gar kein Eigenkapital hätte, würde ich auch kein Haus kaufen.
Das Eigenkapital ist relativ
Grundsätzlich lässt sich nicht pauschal sagen, wieviel Eigenkapital ausreichend ist. Sie müssen nämlich das Eigenkapital in Relation zum Kaufpreis sehen. Wenn Sie z.B. 40.000€ auf der hohen Kante haben, dann sind das 40% Eigenkapital bei einem Kaufpreis von 100.000€. Bei einem Kaufpreis von 260.000€ sind das gerade mal 15,3% Eigenkapital.
Auf das Verhältnis (Beleihungswert) zwischen Kreditsumme und Kaufpreis schaut auch die Bank ganz genau hin. Je weniger Eigenkapital Sie einbringen, desto höher wird der Kreditzins, da dies ein höheres Risiko für die Bank bedeutet.
Höhe des Eigenkapitals berechnen
Zur Berechnung der Höhe des Eigenkapitals würde ich den Spieß umdrehen und mir die Frage stellen wieviel Geld mir die Bank bei meinem aktuellen Einkommen geben würde.
Sie kennen Ihr Einkommen, Ihre aktuelle Miete und Sie können gut einschätzen, ob Sie noch was sparen können. Nehmen wir an Sie können 900€ monatlich für eine Kreditrate aufbringen und das Haus kostet 250.000€. Wir rechnen mal mit einem Kreditzins von 3%.
Daraus ergibt sich folgendes Beispiel
Darlehensbetrag: 180.000€
Wert/Kaufpreis Objekt: 250.000€
Sollzinssatz p.a.: 3,00%
Monatliche Darlehensrate: 900€
Nach ca. 23 Jahren hätten Sie die 180.000€ aus dem Beispiel abgezahlt. Der Beleihungswert liegt mit 72% (180.000€/250.000€) zwar recht hoch, aber die Finanzierung sollte durchgehen.
Aus dem Beispiel ergibt sich, dass Sie 180.000€ von der Bank bekommen, aber die fehlenden 70.000€ als Eigenkapital einbringen müssen.
Was kommt noch hinzu?
Bei den 70.000€ ist aber noch nicht Schluss. Sie müssen zusätzlich noch die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, etc.) des Kaufes dazurechnen. Diese belaufen sich nochmal auf ca. 8% bis 15% des Kaufpreises (also 20.000€ bis 37.500€), je nachdem in welchem Bundesland Sie kaufen und ob Maklerkosten anfallen. Damit sind Sie schon bei einem Eigenkapital von 90.000€ bis 117.500€. Ganz grob überschlagen mach das ca. 40% Eigenkapital. Um die Höhe der Nebenkosten besser einzuschätzen, finden Sie weiterführende Erläuterungen im Artikel „Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?„.
Sie können dieses oder auch andere Beispiele ganz leicht über den folgenden Baufinanzierungrechener berechnen. Spielen Sie ein wenig mit den Zahlen.
Fazit
Das im oberen Beispiel errechnete Eigenkapital von ca 40% ist ein solider Wert. Die Monatsrate von 900€ ist moderat und auch der Zeithorizont von 23 Jahren für die vollständige Tilgung des Kredites ist aus meiner Sicht vernünftig.
Persönlich würde ich selbst bei 30% Eigenkapital zu einem Kauf tendieren. Bei unter 25% müsste man sehr genau hinschauen, ob ein Kauf noch sinnvoll ist. Da sehe ich deutlich die Gefahr, dass der Kauf in Summe (inkl. Kreditzinsen und Nebenkosten) viel zu teuer wird. Möglicherweise macht es in so einem Fall Sinn noch 3 bis 4 Jahre zu warten und massiv Eigenkapital anzusparen. Das sollte aber im Einzelfall genauer betrachtet werden.
Wie ist Ihre Meinung, wieviel Eigenkapital sollte man haben? Hintelassen Sie einen Kommentar.
7 Comments
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Hi,
ich habe eine Frage zu den 180.000 Euro ..
Du gehst dann „einfach“ von 180.000 Euro aus, aber mir ist nicht klar, wo du die Zahl her hast.
Ich mein, letztlich muss man das ja eh alles mit der Bank des Vertrauens durchkaspern, ist klar. Trotzdem .. eine Antwort fände ich super. Danke. 🙂
Hallo Benni,
wielen Dank für deinen Kommentar.
Die 180.000 sind einfach zurückgerechnet. Ausgegangen bin ich davon, dass man 900€ monatlich für die Abzahlung eines Kredites hat. Die Frage ist also, wieviel Kredit bekomme ich für die 900€, wenn ich in „naher“ Zukunft (ca. 20 Jahre) den Kredit abzahlen will.
Mit diesen 900€ kann man in ca. 23 Jahren einen Kredit von 180.000€ bei 3%Zinsen vollständig tilgen.
Probier das mal in diesem Finanzierungsrechner aus https://www.baufi24.de/baufinanzierung-rechner/
Gibt ein:
Darlehensbetrag: 180000
Wert/Kaufpreis: 250000
Sollzins pro Jahr: 3%
Monatsrate: 900€
Die Rechnung soll nur als grobe Orientierung dienen.
Beste Grüße
Johannes
Dödööm, Jou. Die Zahl steht ja oben auch dick und fett, aber irgendwie ist mir die 900 durchgerutscht. :-/
Danke.
Guten Tag,
erstmal möchte ich Ihnen ein großes Lob für diese tolle, informative Seite aussprechen. Das Thema EK ist ein heißes Thema, wenn es um Finanzierungen geht! Was darf ich denn neben Bargeld, Festgeld noch als EK ansehen?Inwieweit erkennt die Bank bereits besparte Bausparverträge oder Lebensversicherungen (Rückkaufswerte) als EK an?
Die Verträge sollen nicht aufgelöst, sondern weiter bespart werden.
Vielen Dank für das Lob.
Auch ein Depotvermögen gilt z.B als Eigenkapital, allerdings müssen Sie das Depot vor dem Hauskauf veräußern, um den Verkäufer zu bezahlen.
Das gleiche gilt auch für Baussparverträge und Lebensversicherungen. Sie müssten diese auflösen/verkaufen, damit sie Eigenkapital haben.
Eigenkapital ist der Geldbetrag von Kaufpreis, den Sie selbst aufbringen. Wenn es in einem Bausparvertrag gebunden ist, dann ist das kein Eigenkapital.
Bausparverträge und Lebensversicherungen können Sie jedoch als Sicherheiten einbringen.
Das bringt Ihnenn vielleicht einen besseren Zinssatz, da sich dadurch das Kredit-Ausfallrisiko für die Bank verringert.
Dazu müssen Sie aber einen Abtretungsvertrag mit der Bank abschließen, so dass der Bauspravertrag oder die Lebensversichrung dann der Bank „gehört“.
Hoffe, das hilft ein wenig. Bei weiteren Fragen einfach melden und vielen Dank für die Anregung zu diesem Thema. Ist vielleicht was für einen ausführlichen Artikel.
Beste Grüße
Johannes
Vielen DANK für den ausführlichen Artikel, hat mir alle meine Fragen beantwortet, musste aber auch bei den 180.000€ überlegen…
Vielen Dank für den interessanten Artikel. Die Planung der Finanzierung sollte man wirklich nicht leichtfertig angehen. Eine vernünftige Eigenkapitalsumme sollte angespart werden.
Beste Grüße,
Manuel