Wenn die Idee eines Hauskaufes geboren ist, dann kommt früher oder später auch mal die Frage nach der Finanzierung hoch. Sie sollten sich möglichst frühzeitig mit dem Thema auseinandersetzten. Es gibt nämlich zig Möglichkeiten das Eigenheim zu finanzieren. Zwei dieser Möglichkeiten möchte ich im heutigen Artikel näher beleuchten. Kredit ist nämlich nicht gleich Kredit. Sie sollten Wissen wovon die Berater sprechen.

Das Annuitätendarlehen

Unter dem Annuitätendarlehen versteht man den klassischen Kredit. Sie leihen sich von der Bank einen Geldbetrag zum Kauf einer Immobilien. Anschließend zahlen Sie diesen Kredit mit vorher festgelegten Monatsraten (z.B. 800Euro) zurück.

Ein Teil der Monatsrate (z.B. 200Euro) geht dabei in die Tilgung, das bedeutet, dass Ihre Schulden um diesen Betrag kleiner werden.

Der Rest der Rate wird dazu verwendet, die Zinsen (z.B. 600Euro) für den Kredit zu bedienen. Das bedeutet, dass dieser Teil komplett an die Bank geht.

Am Anfang wird der Hauptteil der Monatsrate für die Zinsen aufgewendet. Nur ein kleiner Teil wandert in die Tilgung. Da Sie aber monatlich weniger Schulden haben, durch die Tilgung, verschiebt sich auch monatlich das Verhältnis zwischen Zinsen und Tilgung. Das bedeutet, dass Sie im Folgemonat dann z.B. 200,30 Euro für die Tilgung und 599,70 Euro an Zinsen zahlen. Im Laufe der Jahre dreht sich dieses Verhältnis und irgendwann ist die Tilgung größer als die Zinszahlung.

Sondertilgung

In der Regel haben Sie beim Annuitätendarlehen die Möglichkeit einer Sondertilgung. Das bedeutet, dass Sie jährlich einen bestimmten Betrag (z.B. 5% der Kreditsumme) überweisen können, der direkt 1:1 zur Tilgung der Schuldensumme verwendet wird. Zinsen fallen dabei nicht an.

Wenn Sie also 5.000 Euro Sondertilgung aufbringen, dann wir die Schuldensumme sofort um 5.000Euro kleiner. Das wirkt sich direkt positiv auf die monatliche Zinszahlung aus, Sie müssen im nächsten Monat weniger Zinsen zahlen.

Das Thema Sondertilgung habe ich vor kurzem in dem Artikel “Tilgen oder Sparen” behandelt.

Vorteile von Annuitätendarlehen

• Sie bekommen schnell einen Kredit und müssen nicht wie im Falle eines Bausparvertrages Jahre vorher ansparen, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif wird.
• Die Kreditrate ist fest. Sie wissen also genau wieviel Sie monatlich Zahlen müssen. Sie können Sich so sogar ausrechnen, wann Sie den Kredit vollständig abbezahlt haben.
• Durch die monatliche Verschiebung vom Tilgunsanteil und dem Zinsanteil tilgen Sie kontinuierlich.

Nachteile von Annuitätendarlehen

• Die Zinsbindung ist für ein Annuitätendarlehen nur für eine gewisse Zeit fest vereinbart. Wird der Kredit in dieser Zeit nicht abbezahlt, dann muss für die Restschult ein neuer Zinssatz ausgehandelt werden. Wenn die Zinsen in der Zukunft höher sind als aktuell, schlägt sich das auf die Zinszahlung aus. Darin ist ein gewisses Risiko enthalten, dessen Sie sich bewußt sein müssen.

Der Bausparvertrag

In letzter Zeit ist der Bausparvertrag ein wenig aus der Mode gekommen. Grund dafür sind die aktuell sehr niedrigen Zinsen für Annuitätendarlehen. Diese lassen die Bausparverträge unattraktiv erscheinen.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Das Problem beim Bausparvertrag ist, dass Sie nicht sofort Geld erhalten. Sie müssen nämlich erstmal einen großen Betrag angespart haben bevor Ihnen die Bausparkasse einen Kredit gibt.
In der Regel müssen Sie die Hälfte der gewünschten Kreditsumme angespart haben, damit der Bausparvertrag zuteilungstreif wird. Um also 100.000 Euro Kredit zu bekommen, müssen Sie 50.000 Euro angespart haben. Sie bekommen also IHRE angesparten 50.000 Euro und 50.000 Euro von der Bausparkasse als Kredit.

Dass das Ansparen eines Bausparvertrages nicht von heute auf morgen geht ist klar. Sie brauchen in der Regel Jahre bis Sie genug angespart haben.

Vorteile vom Bausparvertrag

• Das angesparte Guthaben auf einen Bausparvertrag wird verzinst. Wenn Sie also lange in die Zukunft planen und der Guthabenzins attraktiv ist, kann der Bausparvertrag auch eine gute Geldanlage darstellen, die vor allem sicher ist.
• Sie bekommen einen zinsgünstigen Kredit, wenn Sie später ein Haus finanzieren möchten.
• Der Zinssatz, den Sie für den spätere Kredit zahlen müssen, wird gleich am Anfang festgeschrieben.
• In der Regel sind Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich.

Nachteile vom Bausparvertrag

• Sie erhalten erst einen Kredit, wenn Sie einen gewissen Betrag angespart haben. Das klappt nicht bei Menschen, die kurzfristig einen Hauskauf ins Auge fassen.
• Die Baussparkasse verlangt, dass Sie den Kredit relativ schnell zurückzahlen (z.B. innerhalb 12Jahren). Das führt nicht selten zu Tilgungsraten von 7% und mehr, was die Monatsrate drastisch erhöht.

Fazit

Gerade in letzter Zeit erfolgen, aufgrund der niedrigen Zinsen, viele Finanzierungen ausschließlich über ein Annuitätendarlehen.

In der Vergangenheit war es oft üblich einen Teil des Hauses über einen Bausparvertrag zu finanzieren. Das fehlende Geld wurde dann über ein neues Annuitätendarlehen finanziert. Diese Kombination hat gewisse Vorteile, da das Guthaben verzinst wird. Allerdings muss man viel Zeit mitbringen bis der Bausparvertrag zuteilungsreif wird.

Persönlich kenne ich keinen, der sein Haus nur mit einem Bausparvertrag finanziert hat. Dies liegt aus meiner Sicht vor allem daran, dass der Ansparanteil bis zur Zuteilungsreife sehr hoch ist. Mann müsste also Jahrzehnte ansparen, um einen hohen Kredit zu bekommen.

Gerd Kommer: Immobilienkauf und -finanzierung für Selbstnutzer: Geld sparen und Fehler vermeiden beim Kauf der eigenen vier Wände(*)